全球关注:黄其森回归 泰禾集团还缺一个漂亮翻身仗

2022-11-24 19:42:24   来源: 铑财    

没有一个冬天不会过去。


(相关资料图)

作者:赤耳

编辑:王宇

风品:司廷

来源:铑财——铑财研究院

念念不忘,终有回响。

于苦盼收房、回资的消费者、投资者而言,黄其森终于归位是一个可喜消息。

只是,“火速复工”就能让泰禾翻身吗?泰禾离否极泰来还有多远?

01

一线回归 负重前行

LAOCAI

消失公众视野八个月后,黄其森回来了。

早在11月15日,媒体就传出消息,其已结束配合调查。11月17日泰禾公告称,今日公司董事长兼总经理黄其森已正常履行职责。

11月15日至11月17日,泰禾股价连涨3交易日,涨幅分别为5.31%、5.04%、4.80%。涨幅偏离值累计超12%,收于1.31元。

11月18日,泰禾集团公告,选举黄其森为公司第十届董事会董事长,任期三年,还通过了聘任黄其森为总经理并代行董秘职责决定。

无需赘言,黄其森已重回一线。

今年3月16日,泰禾集团公告称,黄其森正协助有关机关调查。随后,集团执行副总裁黄曦、副总裁林文华也被协助调查。

对于外界众说纷纭的猜测,联席总裁葛勇曾在媒体沟通会上澄清,黄其森只是协助调查,不是因泰禾经营层面问题,与企业经营本身没关系。

目前看,上述澄清不是虚言。不过目前对调查的具体事宜,如原因、调查结果等情况未进行披露。

值得注意的是,被带走的几位高层,均有建设银行任职经历,黄其森曾任职于建设银行福建省分行,黄曦曾任中国建设银行机构业务部总经理,林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。

今年5月,中国建设银行机构业务部原总经理黄曦涉嫌严重违纪违法接受调查。也是在11月18日,该调查有了最新进展,黄曦构涉嫌受贿犯罪被开除党籍。

拨开云月,可喜可贺。然玩味在于,消息实锤后,11月18日、21日和22日,泰禾股价分别下跌2.29%、4.69%、4.10%,23日、24日又涨近5%。即使涨到1.29元仍在两市五千支股票中倒数。

显然,泰禾仍在负重前行,说否极泰来还为时尚早,市场在观望什么呢?

02

资产负债率超94%

对外担保 733 亿元

珍惜翻身时间

LAOCAI

在被带走之前,黄其森曾在2021年为泰禾自救提出多个计划,包括全力推进复工复产复销,重塑信心;放弃规模化,选择“小而精、小而美”战略转型;强调“保安全、保品质”进行项目交付。

随着积极复工复产,自救成绩也可圈可点。截至2021年12月底,集团在北京、福州、南京、厦门、南昌等多个项目实现复工,全国有超20个项目(批次)开启交付。

如今,大佬回归,更加重了外界预期。

只是老话说的好,病来如山倒、病去如抽丝。从直观业绩看,泰禾仍在艰难渡劫。

2022年4月底,泰禾年度业绩预告“变脸”,亏损40亿元,被深交所打上“ST”标签,踩在退市危险线。

2022年前三季,ST泰禾营收52.63亿元,同比增加232.79%;净利-31.47亿元,同比减少329.18%。增收不增利、如此大反差,意味着泰禾仍在艰难渡劫。

若将时间线再往前推,2020年、2021年净亏49.99亿元、40.13亿元,即两年九个月泰禾累亏超121亿元。

追其原因,泰禾集团三季报称,房地产推盘节奏放缓,面临较大去化压力,叠加自身债务规模庞大,使得公司短期流动性出现困难,进而项目建设周期延长,出现延期交付情况。

自然,这对其债务缓解十分不利。截至2022年9月30日,ST泰禾表示,公司已到期未归还借款本金584.14亿元;截至2022年10月28日,进一步扩至584.51亿元。且还有对外担保 733 亿元,已形成部分实质债务逾期。

截至今年三季度,泰禾集团总负债2057亿,资产负债率更超94%。面对巨额债压,黄其森想短时扭转乾坤、难度可想而知。

因债务逾期未还,多米诺骨牌效应开始出现。Wind数据显示,截至2022年10月29日,ST泰禾控股股东泰禾投资集团持有公司9.59亿股股份,持股比38.55%,当前已全部被冻结。

截至11月8日,因法院强制执行,泰禾投资集团及其一致行动人叶荔已合计被动减持3.19亿股公司股份,占总股本的12.81%。

而泰禾投资集团持有的泰禾金控(平潭)集团有限公司51%股权、北京国泰保险代理有限公司100%股权和福建中科泰禾股权投资合伙企业有限合伙98.75%股权,目前也正在阿里法拍平台被拍卖。

有舆论称,泰禾虽已爆雷,但黄其森相信其会成为率先站起来的一个。这种自信主要源于对自身产业,即泰禾专注于产品、有“泰禾院子”IP,及目前土储主要位于一二线城市,资产质量好。

信心值得肯定,但细观三季报,除了净利下滑,泰禾总资产、净资产也在“缩水”。总资产下跌1.02%至2168.99亿元,归属上市公司股东所有者权益下跌33.62%至66.77亿元。

对于债权人,相应的坏账风险不可不察。也提示着泰禾、黄其森,危机从未过去,依然在与时间赛跑,需珍惜每个翻身机会。

03

债务重组难题待解

神坛跌落 激进杠杆惹得祸?

LAOCAI

当然,为走出债务困境,泰禾并未躺平,一直在与时间赛跑。

今年来,泰禾保交楼动作频频。据泰禾11月3日官微消息,集团厦门区域、广深区域、上海区域的多个项目获批当地政府的纾困资金,大部资金已拨付专用账户。

当然,这只是一个好的开端,要真正走出泥潭,还需债务重组、经营状况等多方面利好。

这也是黄其森回来后的首要难题,也是最大看点。

2020年7月,流动性危机发生不久,泰禾就和万科签订框架协议,万科全资子公司海南万益拟以24.3亿元收购泰禾19.9%股份,但需泰禾指定并实施债务重组方案。至今双方合作也无实质性进展。

2022年11月17日,泰禾称“截至目前,公司及各方尚未形成全面债务重组解决方案”。

有券商认为,繁重的司法纠纷带来的资产冻结,阻碍了资产重组、影响引战进度。

企查查数据显示,截至2022年11月24日18时,泰禾已22次被列被执行人、18次被列失信被执行人,黄其森也多次被列失信被执行人并限高消费。

泰禾方面曾回应称,目前泰禾投资与万科均未宣布过终止合作协议事宜。公司坚持以房地产业务为核心,抓销售促回款,加强现金流管控,通过多种渠道筹集资金,积极解决债务问题,推动引入战略投资者相关事宜。

的确,希望还在,但靠人不如先靠己。

公开信息显示,泰禾未完工项目约 50 个左右,2019 年末剩余可开发建筑面积 1011 万平米,到 2022 年中报还有 924 万平米,意味着两年半时间只开发不到 100 万平米。

\资产负债表上,2019 年末 500 多亿" 合同负债 ",2022 年三季报还有 475 亿。

可见,归来后的黄其森难言轻松,所面临的考验和他离开时一样严峻。

好在,还有翻身底牌。泰禾曾在投资者平台回应称,截至2021年末集团流动资产约1716亿元,高于流动负债1447亿元,净资产148亿元,未出现资不抵债情况。

但在巨大债务黑洞面前,黄其森不得不闪转腾挪,一些项目最终成交价与原本身价相距不小。

如2022年9月27日,泰禾将旗下南京华誉100%股权,出售给南京坤咏和南京立创优,转让对价2亿元。

而南京华誉所持有的是南京路子铺地块,泰禾在2013年8月竞得,耗资5.25亿元。

同样在去年底,郑州的泰禾东府大院项目用地以6.2196亿元拍出。这一价格远低于需要偿还第一债权人郑州银行的本金9.57亿元,还不包括利息及高达24%法院执行罚息共计4亿元左右。

可见,市场和环境变化太大,黄老板也不得不割肉痛失。只叹,早知现在又何必当初。

2010年,泰禾集团通过“借壳”福建三农成功上市,名声大噪、项目大卖。企业进入发展快车道。

面对大好形势,黄其森快马加鞭,正如那句名言“如果不懂金融,就搞不好房地产”,有了资本市场助力,深谙金融杠杆运作的黄其森和泰禾开始了激进操作。

据媒体统计,泰禾集团2012年开始频频溢价拿地,仅2012和2013年两年,泰禾集团便相继在北京、上海等多个一、二线城市拿下多宗高溢价地块,拿地资金高达200亿,而彼时泰禾集团营收还不到70亿,激进程度可见一斑。

2015年12月,泰禾集团进军深圳,以总计57亿元拍下深圳宝安尖岗山片区的两块地王,最高楼面价逼近8万元/平米,而当时深圳楼市均价仅4万元/平米左右,溢价之高令人瞠目。

当然,高杠杆运作也非没有好处,从销售数据看,2013年泰禾集团的销售规模仅124.44亿元,到了2017年已飙升到1007.2亿元,位列全国房企销售排行榜上位列第17;2018年,更升到1303.4亿元。

与此同时,黄其森一掷千金,在市场上广撒网挖掘高管,一批老臣随之出走。独创中式豪宅产品“院子”系列,并把泰禾版图扩大到影视、医疗、保险等多元化领域。

黄其森曾表示:“泰禾融资的渠道是多元化的,我本身是银行出来的,渠道比较广泛。泰禾又是上市公司,金融机构很愿意跟我们合作。”

蒸蒸日上的背后,离不开高杠杆、高周转的长袖善舞,但明眼人都知道,这是一把双刃剑,同样隐藏巨大风险。据财报显示,2012年时,泰禾集团总负债仅113.46亿,2013年飙升到306.05亿;到2019年泰禾集团危机爆发前夕,其负债已达1905.55亿,资产负债率84.95%。

此外,急速规模扩张也考验泰禾的管理体系、黄其森的综合运管能力。

有泰禾前高管曾向《凤凰WEEKLY地产》描述:“黄其森沉浸在自己的世界里,公司治理不规范的行为太多,没有建立完善的公司制度,职业经理人很难与之合作。”

04

踩中好时点 最后机会?

一个漂亮翻身仗

LAOCAI

终于2020年7月7日,泰禾出现公开债务违约,其未能完成17泰禾MTN001本息的按时兑付,成为最早进入出险名单的房企。黄其森也被投资人形容成“被抬着走向下坡路的老板”。

曾经有多高光,现在就有多交困。从高溢价拿地、高杠杆扩张,到低价卖资、债务逾期重组,呼啸变脸间,黄其森、泰禾的神坛跌落令人唏嘘。而冰冻三尺非一日之寒,两者将何去从、以何姿态、什么时间能熬过寒冬、脱困重生,也要打个问号。

可以肯定的是,行业高杠杆、高周转模式已到尽头。从拼速度、体量到拼质量、稳优,关键词变化背后,行业已进入新周期、赛道下半场,所有房企都要蜕变新生、探寻一条新路径。

应该说,泰禾的往期兴衰浮沉,也是新旧时代交替下一个典型案例。而大佬重新归来,能折腾起多少浪花、带来多少新变?最终可否跨越周期,自然就是一个重要考题。

欣喜的是,进入11月,央行“第二支箭”、“金融16条”等重磅政策出台,为低迷市场注射了一支强心剂。不得不说,黄其森归来踩中了一个好节点。

“丁祖昱评楼市”表示,房企生存环境迎来转变,通过融资输血,将有助民企恢复经营“造血”能力,预计房企供给侧改革已渐进尾声。

知名地产分析师严跃进也认为,类似自救总体上为房企自救提供了模板和参考范式,即早爆雷的企业,也可能较早走出这场债务危机。

没错,天助自助者。大环境回暖、叠加积极自救、债务重组预期,泰禾不缺反转底牌。

正如黄其森所言“今年泰禾要打一个漂亮的翻身仗”。

长远计,寒冬终将过去,十万亿级的房地产仍有未来。但时下寒冬,会是这个行业的真正分水岭。谁能先知先觉、谁能彻底断舍离,谁能更快更准走入新模式,谁就能率先脱困、率先稳了、甚至跻身新王。

当然,看看上述债务、股价、业绩,泰禾、黄其森动作也必须要更快些了。

兜兜转转,泰禾已在债务泥潭中挣扎3年,期间已消耗众多市场耐心。以至这次回归被一些舆论看作解决债务问题的最后机会。

能否打一个漂亮翻身仗?成为第一个泥潭中爬起的房企呢?

没有一个冬天不会过去。破茧之怒、涅槃之痛,只为新生之绚烂。

本文为铑财原创

关键词: 泰禾集团 资产负债率 被执行人

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